FDI đăng ký 9 tháng 2026 tăng 76% nhưng lợi nhuận nửa đầu năm của chủ đầu tư khu công nghiệp giảm 40%: độ trễ ghi nhận doanh thu, chi phí, giá thuê, lấp đầy.
1. Nghịch lý của năm 2026
Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang ở mức cao nhất nhiều năm. Theo Cục Thống kê, 9 tháng năm 2026 FDI đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn giải ngân đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất 5 năm cho cùng kỳ. Công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 45,8% vốn đăng ký mới; Singapore và Hàn Quốc dẫn đầu với tỷ trọng lần lượt 31,7% và 19,5%.
Thế nhưng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp lại đi ngược chiều. Số liệu của SSI Research cho thấy doanh thu thuần toàn ngành nửa đầu năm 2026 giảm 20,2% xuống khoảng 38 nghìn tỷ đồng, còn lợi nhuận ròng giảm 40% xuống khoảng 4 nghìn tỷ đồng. TCBS ghi nhận xu hướng tương tự trong quý II: mười chủ đầu tư niêm yết chỉ đạt doanh thu 8.094 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 1.759 tỷ đồng, giảm lần lượt 24% và 50%.
Bài viết này giải thích vì sao FDI chưa chuyển thành lợi nhuận, và những chỉ báo nào giúp nhận diện thời điểm khoảng cách đó thu hẹp.
2. Ba nguyên nhân khiến lợi nhuận chậm hơn dòng vốn
2.1. Độ trễ từ đăng ký vốn đến bàn giao đất
Chu trình của một nhà đầu tư FDI thường đi qua các bước: ký biên bản ghi nhớ (MOU), ký hợp đồng thuê, đóng tiền theo tiến độ, nhận bàn giao đất và cuối cùng mới được chủ đầu tư ghi nhận doanh thu. Khoảng cách từ MOU đến ghi nhận có thể kéo dài nhiều quý. Vì vậy, FDI đăng ký tăng mạnh năm 2026 chủ yếu là tín hiệu cho doanh thu những năm tiếp theo.
Ngoài ra, năm 2025 một số doanh nghiệp đã ghi nhận các hợp đồng bàn giao đất quy mô lớn, tạo nền so sánh cao. Khi năm nay thiếu các thương vụ tương đương, lợi nhuận giảm mạnh dù hoạt động cho thuê vẫn diễn ra bình thường.
2.2. Cách ghi nhận doanh thu thay đổi
Doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp có thể được ghi nhận một lần khi bàn giao hoặc phân bổ dần theo thời hạn thuê, tùy điều kiện hợp đồng và chính sách kế toán. SSI Research chỉ ra việc chuyển sang phân bổ doanh thu theo thời gian đã ảnh hưởng đến lợi nhuận báo cáo của SZC và Sonadezi (SNZ). Thay đổi này không làm giảm dòng tiền thực nhận, nhưng làm lợi nhuận kế toán thấp hơn trong giai đoạn chuyển đổi.
2.3. Chi phí phát triển và chi phí vốn tăng
Theo SSI Research, giá vật liệu xây dựng tăng bình quân khoảng 20%, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn là thách thức. Kết quả là biên lợi nhuận của khu công nghiệp mới ước chỉ còn 30-35%, so với hơn 50% ở các khu hiện hữu. Đồng thời, lãi suất huy động bình quân đã tăng 1,15 điểm phần trăm từ cuối năm 2025 lên 6,38% (số liệu NHNN đến 20/9/2026), kéo theo chi phí lãi vay cao hơn cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng. Bối cảnh lãi suất được phân tích tại Lãi suất và tỷ giá cuối năm 2026.
3. Nền tảng thị trường cho thuê vẫn vững
Nếu nhìn vào thị trường cho thuê thay vì báo cáo tài chính, bức tranh tích cực hơn. Hấp thụ ròng đất công nghiệp tại miền Bắc đạt 217 ha trong quý II/2026, cao nhất kể từ quý I/2024; miền Nam đạt 67 ha, so với chỉ 10 ha cùng kỳ năm trước (SSI Research).
| Chỉ báo | Miền Bắc | Miền Nam | Nguồn |
|---|---|---|---|
| Tổng nguồn cung đất công nghiệp | Hơn 25.200 ha (quý II/2026, +15,7% so với cùng kỳ) | Khoảng 36.400 ha (quý I/2026) | Cushman & Wakefield |
| Tỷ lệ lấp đầy bình quân | 64% (quý II/2026, -2,7 điểm %) | 74,8% (quý I/2026) | Cushman & Wakefield |
| Giá thuê chào bình quân | 137,7 USD/m²/chu kỳ thuê (+2,7%) | 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê | Cushman & Wakefield |
| Giá thuê bình quân theo SSI | 143 USD/m²/chu kỳ thuê (+2,9%) | 185 USD/m²/chu kỳ thuê (+3,7%) | SSI Research |
| Hấp thụ ròng quý II/2026 | 217 ha | 67 ha | SSI Research |
Hai nguồn cho giá thuê miền Bắc chênh nhau khoảng 5 USD/m² do khác biệt về mẫu khảo sát và cách tính. Khi so sánh, nên dùng cùng một nguồn qua nhiều kỳ thay vì trộn lẫn.
Tỷ lệ lấp đầy miền Bắc giảm không phải do nhu cầu yếu đi. Cushman & Wakefield giải thích nguyên nhân là hơn 1.200 ha nguồn cung mới tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình gia nhập thị trường trong nửa đầu năm. Hà Nội gần như lấp đầy, Bắc Ninh và Hưng Yên trên 70%. Nhu cầu tập trung vào công nghệ cao, sản xuất liên quan đến AI và linh kiện điện tử.
4. Phân hóa giữa các doanh nghiệp
Kết quả nửa đầu năm cho thấy sự khác biệt lớn giữa các chủ đầu tư, phụ thuộc vào quỹ đất sẵn sàng bàn giao, cơ cấu doanh thu và mảng kinh doanh phụ:
| Doanh nghiệp | Doanh thu nửa đầu 2026 | Lợi nhuận ròng nửa đầu 2026 | Thay đổi lợi nhuận | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| BCM (Becamex IDC) | 1,66 nghìn tỷ đồng (-65%) | 320 tỷ đồng | -82,7% | Thiếu thương vụ bàn giao lớn |
| KBC (Kinh Bắc) | 1,93 nghìn tỷ đồng (-46%) | 260 tỷ đồng | -79,2% | Dự án Tràng Cát dời ghi nhận |
| SZC (Sonadezi Châu Đức) | 234 tỷ đồng (-63%) | 36 tỷ đồng | -83,7% | Chuyển sang phân bổ doanh thu |
| IDC (IDICO) | Không nêu trong nguồn | Khoảng 1 nghìn tỷ đồng | +20,2% | Hoạt động cho thuê đất cải thiện |
| VGC (Viglacera) | Không nêu trong nguồn | 1,15 nghìn tỷ đồng | +37,5% | Vật liệu xây dựng phục hồi |
Nguồn: SSI Research qua The Investor. Số liệu làm tròn.
Một số điểm đáng chú ý theo từng doanh nghiệp:
- IDC: theo TCBS, riêng quý II/2026 doanh thu đạt 2.270 tỷ đồng (+28,8%), lợi nhuận sau thuế công ty mẹ 610 tỷ đồng (+104,9%), biên lợi nhuận gộp mở rộng lên 37,4%.
- KBC: ACBS hạ dự báo doanh thu và lợi nhuận 2026 lần lượt 23% và 17% do việc ghi nhận bán buôn 15 ha tại khu đô thị Tràng Cát dời sang năm 2027. Đây là ví dụ điển hình về rủi ro thời điểm ghi nhận.
- BCM và SZC: mức giảm mạnh chủ yếu đến từ nền so sánh và chính sách ghi nhận, cần đọc thêm thuyết minh về doanh thu chưa thực hiện để đánh giá dòng tiền thực.
5. Cách đọc báo cáo của doanh nghiệp khu công nghiệp
Vì lợi nhuận kế toán biến động theo thời điểm bàn giao, nhà đầu tư nên bổ sung các chỉ báo sau:
- Người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện: phản ánh hợp đồng đã ký nhưng chưa ghi nhận, là chỉ báo sớm cho lợi nhuận các kỳ sau.
- Diện tích cho thuê mới và MOU: SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và MOU của các doanh nghiệp trong danh mục theo dõi đạt khoảng 1.000 ha năm 2027, tăng 18,6%.
- Quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao: doanh nghiệp có quỹ đất đã giải phóng mặt bằng ở vùng có nhu cầu cao sẽ chuyển hóa FDI thành doanh thu nhanh hơn.
- Đòn bẩy và chi phí lãi vay: với lãi suất tăng, doanh nghiệp vay nợ nhiều để mở rộng quỹ đất chịu sức ép biên lợi nhuận lớn hơn.
Với ngành có lợi nhuận “giật cục” như khu công nghiệp, P/E một năm dễ gây hiểu nhầm: P/E rất cao trong năm thiếu bàn giao và rất thấp trong năm ghi nhận lớn. P/B, giá trị quỹ đất và dòng tiền nhiều năm thường phù hợp hơn. Xem thêm bài Đọc P/E và P/B đúng cách.
6. Liên hệ với hạ tầng và chuỗi cung ứng
Dòng vốn FDI vào khu công nghiệp gắn chặt với hạ tầng cảng biển và logistics. Các cụm khu công nghiệp gần cảng nước sâu được lợi thế về chi phí vận chuyển, như đã phân tích trong bài Động lực tăng trưởng xuất khẩu từ hạ tầng cảng biển nước sâu. Ở chiều ngược lại, giá vật liệu tăng làm chi phí phát triển khu mới đi lên, liên quan đến chu kỳ ngành thép trong bài Chu kỳ ngành thép.
7. Rủi ro cần theo dõi
- Chính sách thương mại toàn cầu: thay đổi thuế quan có thể làm chậm quyết định đầu tư của doanh nghiệp FDI, ảnh hưởng tốc độ chuyển MOU thành hợp đồng.
- Giải phóng mặt bằng: chậm trễ đền bù khiến quỹ đất không bàn giao đúng hạn.
- Lãi suất: NHNN đang yêu cầu ngân hàng giảm lãi suất cho vay, nhưng mức độ và thời điểm doanh nghiệp bất động sản được hưởng lợi còn chưa rõ.
- Cạnh tranh nguồn cung: hơn 1.200 ha nguồn cung mới tại miền Bắc trong nửa đầu năm có thể gây áp lực lên giá thuê ở các khu kém vị trí.
8. Kết luận
Khoảng cách giữa FDI kỷ lục và lợi nhuận giảm là hiện tượng về thời điểm nhiều hơn là về nhu cầu. Hấp thụ ròng tăng, giá thuê vẫn đi lên và dự báo hợp đồng mới năm 2027 tích cực. Tuy nhiên, biên lợi nhuận khu mới thấp hơn và chi phí vốn cao hơn nghĩa là giai đoạn tới khó lặp lại mức sinh lời của chu kỳ trước. Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp sẽ tiếp tục, và quỹ đất sẵn sàng bàn giao cùng sức khỏe bảng cân đối là hai yếu tố cần ưu tiên khi phân tích.
Nguồn tham khảo
- The Investor: Vietnam’s industrial park profits fall 40% in H1 despite FDI surge (dẫn SSI Research)
- VietnamPlus: FDI disbursement hits five-year high in nine months
- VietNamNet: Vốn ngoại vào Việt Nam vượt 50 tỷ USD, lộ diện quốc gia rót nhiều nhất (số liệu Cục Thống kê)
- Cushman & Wakefield: Northern Vietnam Industrial Marketbeat
- Cushman & Wakefield: Southern Key Economic Zone Industrial Markets Q1 2026
- TCBS: Industrial Park Real Estate Sector Report Q2/2026
- TCBS: Q2/2026 Business Results Update - IDC
- ACBS: KBC Update
- ACBS: Industrial Property Sector Report
- Báo Chính phủ: NHNN: Tốc độ tăng lãi suất đang chậm lại
