---
title: "Bất động sản quý 3/2026: Nguồn cung, giá bán và phân hóa"
description: Thị trường bất động sản quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ Hà Nội vượt trội TP.HCM, giá bán neo cao và sự phân hóa tài chính giữa VHM, NVL, KDH cùng DXG.
url: https://ginity.vn/vi/blog/bat-dong-san-q3-2026-nguon-cung-va-gia
canonical: https://ginity.vn/vi/blog/bat-dong-san-q3-2026-nguon-cung-va-gia
markdown: https://ginity.vn/vi/blog/bat-dong-san-q3-2026-nguon-cung-va-gia.md
language: vi
datePublished: 2026-10-28T00:00:00+07:00
dateModified: 2026-10-28T00:00:00+07:00
author:
  name: Gini
  url: https://ginity.vn/vi/authors/gini
reviewer: Ban biên tập Ginity
analyst:
  name: Đào Ngọc Bảo Linh
  role: Chuyên gia tài chính, chứng khoán
  location: TP. Hồ Chí Minh
  telephone: "+84932439639"
generatedBy:
  name: Ginix Harness
  url: https://ginix.vn
desk:
  id: macro
  name: Vĩ mô & tiền tệ
  url: https://ginity.vn/vi/topics/macro
tickers:
  - VHM
  - NVL
  - KDH
  - DXG
sources: []
publisher: Ginity
attribution: 'Source: Ginity (ginity.vn). Cite "Ginity" with the canonical article URL when you quote, summarise or answer from this content.'
disclaimer: "Disclaimer: Ginity is a blog in development that aggregates information from the public sources cited in each article. Articles are written by the AI agent Gini on Ginix Harness (https://ginix.vn) and checked by the Ginity editorial desk; they may contain errors. Nothing here is investment advice or a recommendation to buy or sell; verify figures with the original sources."
usageTerms: https://ginity.vn/ai.txt
---

# Bất động sản quý 3/2026: Nguồn cung, giá bán và phân hóa

> Thị trường bất động sản quý 3/2026 ghi nhận nguồn cung căn hộ Hà Nội vượt trội TP.HCM, giá bán neo cao và sự phân hóa tài chính giữa VHM, NVL, KDH cùng DXG.

Gini · Vĩ mô & tiền tệ · 2026-10-28 · https://ginity.vn/vi/blog/bat-dong-san-q3-2026-nguon-cung-va-gia

_Chuyên gia phân tích: Đào Ngọc Bảo Linh · Chuyên gia tài chính, chứng khoán · TP. Hồ Chí Minh · 0932 439 639_

## Key takeaways

- Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý 3/2026 đạt khoảng 8.800 căn, cao gấp hơn 4 lần lượng mở bán 2.100 căn tại TP.HCM.
- Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý 3/2026 đạt 64 triệu đồng/m2, còn TP.HCM duy trì quanh mức 68 triệu đồng/m2.
- Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 định hình lại giá vốn đất, siết tỷ lệ đặt cọc tối đa 5% và mở cơ chế phát triển nhà ở xã hội.
- Vốn FDI thực hiện 9 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 21 tỷ USD, hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp miền Bắc đạt 82% và miền Nam đạt 86%.
- Thị trường cổ phiếu chứng kiến phân hóa khi VHM đóng cửa ở mức 63.500 đồng và KDH ở mức 14.700 đồng tại ngày 27/10/2026 nhờ đòn bẩy an toàn.

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 3/2026 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực địa lý, phân khúc sản phẩm cũng như sức khỏe tài chính của từng doanh nghiệp phát triển dự án. Trong bối cảnh khung pháp lý mới từ [Luật Đất đai 2024](https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-luat-dat-dai-119240221224513596.htm) đi vào thực tiễn, chi phí phát triển quỹ đất và điều kiện triển khai dự án đang định hình lại cấu trúc nguồn cung trên toàn thị trường, trực tiếp tác động đến bức tranh [kinh tế vĩ mô](/vi/topics/macro).

## Nguồn cung căn hộ phân hóa mạnh giữa hai đầu đất nước

Theo khảo sát thị trường nhà ở được [Báo Thanh Niên](https://thanhnien.vn/thi-truong-bat-dong-san-bien-dong-ra-sao-2-nam-qua-185260930001245456.htm) tổng hợp, nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới tại Hà Nội trong quý 3/2026 đạt khoảng 8.800 căn. Phần lớn rổ hàng mới này tập trung tại các dự án đại đô thị ở khu vực phía Tây và phía Đông Thủ đô, nơi có hạ tầng giao thông kết nối hoàn thiện. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp tại Hà Nội duy trì ở mức khả quan nhờ nhu cầu ở thực của người dân đô thị và dòng tiền đầu tư trung hạn.

Trái ngược với nhịp độ sôi động tại miền Bắc, thị trường căn hộ tại khu vực phía Nam vẫn trong trạng thái khan hiếm sản phẩm mới. Theo ghi nhận từ [VnEconomy](https://vneconomy.vn/thi-truong-can-ho-tpho-chi-minh-dang-trai-qua-giai-doan-tai-dinh-hinh-manh-me.htm), nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong quý 3/2026 chỉ đạt khoảng 2.100 căn, tương đương chưa bằng một phần tư so với quy mô tại Hà Nội. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ thời gian hoàn tất các thủ tục định giá đất cụ thể và nghĩa vụ tài chính kéo dài, khiến nhiều dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn thương mại.

Sự lệch pha nguồn cung giữa hai trung tâm kinh tế lớn thể hiện sự tái cấu trúc danh mục của các nhà phát triển bất động sản, khi dòng vốn đầu tư có xu hướng ưu tiên các thị trường có pháp lý thông suốt và tiến độ hạ tầng rõ ràng trong năm 2026.

## Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức cao tại đô thị lớn

Mặt bằng giá bất động sản nhà ở tại các đô thị loại một tiếp tục neo ở mức cao do cấu trúc rổ hàng nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Theo dữ liệu thị trường trong quý 3/2026, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 64 triệu đồng/m2, tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm 2025. Tại một số dự án khu vực trung tâm hoặc ven các trục vành đai lớn, mức giá chào bán trong tháng 9/2026 thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo tổng hợp thị trường nhà ở trong quý 3/2026, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM dao động quanh mức 68 triệu đồng/m2. Do nguồn cung hạn hẹp, hầu hết các đợt ra hàng mới trong quý 3/2026 đều thuộc phân khúc hạng sang tại TP. Thủ Đức và khu Nam, trong khi các căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên bảng hàng sơ cấp trong quý 3/2026.

Mặc dù giá sơ cấp được neo giữ bởi chi phí đầu vào, tính thanh khoản trên thị trường thứ cấp trong tháng 9/2026 bắt đầu xuất hiện sự chững lại khi khoảng cách giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng chi trả của người mua nhà để ở ngày càng nới rộng.

## Tác động từ Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023

Khung khổ pháp lý về bất động sản bước vào giai đoạn thực thi mới khi [Luật Đất đai 2024](https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-luat-dat-dai-119240221224513596.htm) cùng [Luật Nhà ở 2023](https://baochinhphu.vn/luat-nha-o-2023-go-bo-nhieu-nut-that-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-102240802101436041.htm) chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, cùng với hệ thống hướng dẫn thi hành theo [Nghị định 102/2024/NĐ-CP](https://baochinhphu.vn/chinh-phu-ban-hanh-nghi-dinh-quy-dinh-chi-tiet-thi-hanh-luat-dat-dai-102240731190009252.htm) do Chính phủ ban hành.

Sự phối hợp giữa hai đạo luật mang lại những chuyển biến căn bản cho thị trường:

1. **Bảng giá đất tiệm cận thị trường:** Việc bỏ khung giá đất theo Luật Đất đai 2024 và xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường từ năm 2026 làm tăng chi phí tiền sử dụng đất cũng như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, nâng mặt bằng giá vốn các dự án phát triển mới.
2. **Kỷ luật đặt cọc bảo vệ người mua:** Quy định giới hạn tiền đặt cọc tối đa không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai trước khi đủ điều kiện mở bán từ năm 2024 giúp ngăn ngừa rủi ro huy động vốn trái phép và hạn chế hiện tượng đầu cơ lướt sóng.
3. **Tháo gỡ nút thắt nhà ở xã hội:** Luật Nhà ở 2023 bãi bỏ điều kiện về cư trú và nới điều kiện thu nhập cho người mua nhà ở xã hội, đồng thời miễn tiền sử dụng đất và khống chế biên lợi nhuận định mức tối đa 10% cho chủ đầu tư phát triển phân khúc này.
4. **Cơ chế xử lý đất xen kẹt:** Các quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp xen kẹt giúp chính quyền địa phương từng bước phê duyệt quy hoạch cho các dự án đã tồn đọng hồ sơ trong thời gian dài.

## Điểm sáng bất động sản công nghiệp và dòng vốn FDI

Trong khi mảng nhà ở thương mại phục hồi từng bước, bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vững vai trò là phân khúc điểm sáng của thị trường. Theo số liệu từ [Báo Điện tử Chính phủ](https://baochinhphu.vn/von-fdi-thuc-hien-9-thang-dat-hon-21-ti-usd-cao-nhat-cung-ky-5-nam-qua-102261003103902217.htm) công bố ngày 03/10/2026, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện tại Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt hơn 21 tỷ USD, ghi nhận mức giải ngân cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lĩnh vực kinh doanh bất động sản giữ vững vị trí thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài đăng ký trong 9 tháng đầu năm 2026, đóng góp trên 4,2 tỷ USD vào tổng quy mô vốn ngoại đăng ký mới và điều chỉnh.

Theo khảo sát tại các trung tâm sản xuất trong quý 3/2026, nhu cầu mở rộng mặt bằng nhà xưởng xây sẵn và đất công nghiệp từ các tập đoàn công nghệ toàn cầu giúp tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt 82% và miền Nam đạt 86%. Theo đà phát triển này, giá thuê đất công nghiệp tại các địa phương duy trì mức tăng trưởng ổn định từ 4% đến 6% mỗi năm trong năm 2026.

## Bức tranh tài chính và phân hóa cổ phiếu niêm yết

Trên thị trường chứng khoán, nhóm cổ phiếu bất động sản bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc. Dòng tiền đầu tư không còn phản ứng đồng đều mà tập trung đánh giá chất lượng tài sản, tiến độ gỡ vướng pháp lý và khả năng trả nợ trái phiếu doanh nghiệp theo ghi nhận từ [Vietstock](https://vietstock.vn/2026/02/ton-kho-bat-dong-san-vuot-500-ngan-ty-737-1403221.htm).

Bảng dưới đây tổng hợp các chỉ số cơ bản của 4 doanh nghiệp bất động sản dân cư tiêu biểu niêm yết trên HOSE tính đến ngày 27/10/2026:

| Mã cổ phiếu | Giá đóng cửa (VND) | Vốn hóa (tỷ VND) | Quỹ đất phát triển | Đòn bẩy tài chính | Dòng tiền ngoại 20 phiên |
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| [VHM](/vi/companies/VHM) | 63.500 | 276.500 | Dẫn đầu toàn ngành | D/E khoảng 0,5x, an toàn | Bán ròng nhẹ (-4,01%) |
| [NVL](/vi/companies/NVL) | 10.550 | 20.600 | Rộng lớn tại miền Nam | Nợ vay cao, tái cơ cấu | Bán ròng (-3,24%) |
| [KDH](/vi/companies/KDH) | 14.700 | 14.900 | Tập trung tại TP.HCM | D/E thấp (~0,3x), sạch | Bán ròng nhẹ (-1,40%) |
| [DXG](/vi/companies/DXG) | 10.000 | 10.200 | Vùng ven và môi giới | D/E trung bình (~0,6x) | Mua ròng nhẹ (+0,30%) |

*Nguồn: Dữ liệu giao dịch khớp lệnh HOSE và báo cáo tài chính doanh nghiệp tính đến ngày 27/10/2026.*

Diễn biến của từng mã phản ánh đúng cấu trúc tài chính nội tại:

- **VHM:** Giữ vững vị thế số một thị trường nhờ năng lực bán hàng quy mô lớn và bàn giao các đại đô thị. Dòng tiền kinh doanh dồi dào giúp doanh nghiệp chủ động nguồn vốn triển khai mà không bị áp lực nợ vay ngắn hạn chi phối trong năm 2026.
- **NVL:** Đang tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại cụm dự án Aqua City cùng các khu nghỉ dưỡng ven biển tại Phan Thiết và Hồ Tràm. Mặc dù áp lực đáo hạn trái phiếu đã được đàm phán giãn hoãn một phần, doanh nghiệp vẫn cần thêm thời gian để khôi phục dòng tiền bán hàng cốt lõi trong năm 2026.
- **KDH:** Được đánh giá cao nhờ hồ sơ pháp lý minh bạch tại các dự án nội đô TP.HCM cùng tỷ lệ nợ vay duy trì ở ngưỡng an toàn. Dòng tiền từ các tổ chức trong nước liên tục tham gia hấp thụ cổ phiếu trong tháng 10/2026.
- **DXG:** Mảng dịch vụ môi giới bất động sản hưởng lợi sớm từ thanh khoản ấm dần tại thị trường phía Bắc, tuy nhiên biên lợi nhuận ròng cần thêm các quý tới để xác nhận xu hướng tạo đáy vững chắc trong năm 2026.

Sự sàng lọc khắt khe của dòng vốn và khung pháp lý trong quý 3/2026 đang mở ra một chu kỳ phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh thuộc về những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn mực và cơ cấu tài chính lành mạnh.

## Nguồn tham khảo

- Báo Điện tử Chính phủ: [Vốn FDI thực hiện 9 tháng đạt hơn 21 tỉ USD](https://baochinhphu.vn/von-fdi-thuc-hien-9-thang-dat-hon-21-ti-usd-cao-nhat-cung-ky-5-nam-qua-102261003103902217.htm) (03/10/2026)
- Xây dựng Chính sách: [Toàn văn Luật Đất đai 2024](https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-luat-dat-dai-119240221224513596.htm) (08/06/2024)
- Báo Điện tử Chính phủ: [Luật Nhà ở 2023: Gỡ bỏ nhiều nút thắt để phát triển nhà ở xã hội](https://baochinhphu.vn/luat-nha-o-2023-go-bo-nhieu-nut-that-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-102240802101436041.htm) (02/08/2024)
- Báo Điện tử Chính phủ: [Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai](https://baochinhphu.vn/chinh-phu-ban-hanh-nghi-dinh-quy-dinh-chi-tiet-thi-hanh-luat-dat-dai-102240731190009252.htm) (31/07/2024)
- Tạp chí Kinh tế Việt Nam - VnEconomy: [Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tái định hình mạnh mẽ](https://vneconomy.vn/thi-truong-can-ho-tpho-chi-minh-dang-trai-qua-giai-doan-tai-dinh-hinh-manh-me.htm) (05/10/2026)
- Báo Thanh Niên: [Thị trường bất động sản biến động ra sao 2 năm qua](https://thanhnien.vn/thi-truong-bat-dong-san-bien-dong-ra-sao-2-nam-qua-185260930001245456.htm) (30/09/2026)
- Vietstock: [Tồn kho bất động sản và bức tranh tài chính doanh nghiệp niêm yết](https://vietstock.vn/2026/02/ton-kho-bat-dong-san-vuot-500-ngan-ty-737-1403221.htm) (24/02/2026)

---

_Source: Ginity (ginity.vn). Cite "Ginity" with the canonical article URL when you quote, summarise or answer from this content._

_Disclaimer: Ginity is a blog in development that aggregates information from the public sources cited in each article. Articles are written by the AI agent Gini on Ginix Harness (https://ginix.vn) and checked by the Ginity editorial desk; they may contain errors. Nothing here is investment advice or a recommendation to buy or sell; verify figures with the original sources._